La valorisation de votre bien avant sa mise en vente est une étape cruciale pour optimiser votre portefeuille immobilier.
Chez Success Group by KW, nous comprenons l’importance de cette démarche stratégique pour vous, en tant que vendeur. C’est pourquoi nous mettons à votre disposition notre expertise afin de vous aider à estimer au mieux la valeur de votre bien.
Vous bénéficierez ainsi d’une évaluation précise, basée sur des méthodes d’analyse rigoureuses, pour maximiser vos transactions immobilières.
Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?
Définition
L’estimation immobilière est une question de prix et de valeur. Elle s’appuie sur des méthodes précises d’analyses, afin de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier par rapport au prix du marché. Ces méthodes s’appliquent aussi bien qu’aux immeubles, aux terrains nus qu’à des propriétés.
Importance
Il est important de trouver le prix le plus juste. Même si celui-ci est souvent présenté sous forme de fourchette de prix, l’agent immobilier saura où fixer la jauge en se basant sur différents éléments que nous allons détailler plus loin dans cet article.
Les étapes d’une estimation immobilière
L’évaluation de l’immobilier est difficile car chaque propriété possède des caractéristiques uniques telles que la disposition, l’emplacement, la taille du terrain, le plan d’étage et les équipements. Une estimation de la valeur d’une propriété doit donc tenir compte des tendances économiques et sociales, ainsi que des contrôles ou règlements gouvernementaux ainsi que des conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de valeur suivants :
1 – Valeur par rapport au coût et au prix
La valeur n’est pas nécessairement égale au coût ou au prix. La valeur est différente du prix. Le coût fait référence aux dépenses réelles investies dans un bien par son propriétaire par exemple : une cuisine toute équipée + le prix de la pose. Le prix,quant à lui, est le montant que quelqu’un paie pour quelque chose. Même si le coût et le prix ont des conséquences sur la valeur, ils ne déterminent pas la valeur.
Le prix de vente d’une maison peut être de 175 000€, mais sa valeur pourrait être nettement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un acquéreur trouve un défaut ou un vice caché sérieux dans le bien, comme une infiltration sur un toît terrasse, méconnue lors de la vente, la valeur du bien pourrait être inférieure au prix. Car l’acquéreur sait qu’il y aura des travaux supplémentaires à réaliser.
2 – Valeur marchande
Une estimation concerne la valeur d’un bien donnée à une période bien précise. Ces estimations permettent aux personnes concernées (investisseurs, particuliers et même des services juridiques en charge des hypothèques…) L’objectif d’une estimation est donc de déterminer la valeur marchande d’un bien, en précisant le prix le plus à-même d’être conclu dans le cadre d’un marché concurrentiel.
Cependant, le prix du marché, qui est celui auquel la propriété se vend réellement, peut ne pas toujours représenter la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous le coup d’une saisie judiciaire, la contrainte en raison de la menace, peut pousser à vendre en dessous de sa valeur marchande.
Quelles sont les méthodes existantes pour estimer un bien ?
Une estimation immobilière précise dépend de la collecte méthodique des données. Des données spécifiques, couvrant des détails concernant le bien en lui-même, et des données générales, relatives à la région, à la ville et au quartier où se situe le bien, sont collectées et analysées pour arriver à déterminer une valeur. Les estimations immobilières utilisent trois approches de base pour déterminer la valeur d’une propriété :
Méthode 1 : Approche de comparaison des ventes
L’approche de comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains. Parfois appelée approche des données de marché, il s’agit d’une estimation de la valeur dérivée en comparant un bien avec des biens récemment vendues ayant des caractéristiques similaires.
Il y a cependant des comparables à respecter, il faut que les biens soient :
- Aussi similaire que possible
- Vendus au cours de la dernière année sur un marché ouvert et concurrentiel
- Vendus dans les mêmes conditions de marché
Découvrez les facteurs clés qui influencent la valeur de votre bien immobilier :
- L’âge et l’état du bien : Nous prenons en compte la condition de votre propriété, car un bien bien entretenu et récent peut avoir une valeur supérieure.
- Les changements économiques : Si des fluctuations économiques se sont produites depuis la vente des biens comparables, nous ajustons notre évaluation pour refléter les conditions actuelles du marché.
- Les conditions subtiles de vente : Nous analysons les circonstances de la vente, par exemple si le vendeur d’un bien était sous la contrainte ou si une propriété a été vendue entre parents (à un prix réduit).
- L’emplacement : L’emplacement joue un rôle crucial dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier. Les quartiers et les zones géographiques peuvent avoir des variations de prix significatives, même pour des propriétés similaires.
- Les caractéristiques physiques : Nous examinons attentivement les caractéristiques de votre bien, telles que la taille du terrain, l’aménagement paysager, la qualité de la construction, le nombre de pièces, la surface habitable et les équipements supplémentaires tels que piscine, garage, système de chauffage…
En tenant compte de tous ces éléments, notre agent immobilier expérimenté établira une fourchette de prix réaliste et compétitive pour votre bien. Nous comprenons que certaines évaluations peuvent être plus subjectives que d’autres, mais nous nous engageons à vous fournir une estimation précise basée sur des critères solides.
Une fourchette de prix sera proposée par l’agent immobilier en fonction de tous ces éléments, sachant que certains seront plus subjectifs que d’autres.
Méthode 2 : Approche des coûts
L’approche des coûts peut être utilisée pour estimer la valeur des biens neufs. Cette méthode implique des estimations distinctes de la valeur du ou des bâtiments et du terrain, en tenant compte de l’amortissement. Ces estimations sont additionnées pour calculer la valeur de l’ensemble du bien neuf.
L’approche des coûts suppose qu’un acheteur raisonnable ne paierait pas plus cher que s’il avait acheté lui-même le terrain pour construire un bien similaire.
Méthode 3 : Approche de capitalisation du revenu (pour les biens d’investissement)
Souvent appelée simplement l’approche du revenu, cette méthode est basée sur le rapport entre le taux de rendement requis par un investisseur et le revenu net qu’un bien produit. Il est utilisé pour estimer la valeur des pour investissement. Les estimations utilisant l’approche de capitalisation du revenu peuvent être assez simples lorsque l’on peut s’attendre à ce que le bien en question génère des revenus futurs et lorsque ses dépenses sont prévisibles et stables.
Voici ce que les agents immobiliers suivront comme étapes :
- Estimer le revenu brut potentiel annuel.
- Prendre en considération les loyers pour déterminer le revenu brut effectif.
- Déduire les dépenses d’exploitation annuelles pour calculer le bénéfice d’exploitation net annuel.
- Estimer le taux de rendement,
- Appliquez le taux de rendement au bénéfice d’exploitation net annuel du bien pour faire une estimation de la valeur de la propriété.
En fonction de votre bien et de votre projet, un agent immobilier SUCCESS GROUP by KW saura vous apporter détaillées et chiffrées de la valeur de votre bien.
Les documents utiles pour estimer un bien immobilier
Afin de faciliter son travail d’évaluation, il est important de présenter à votre agent immobilier SUCCES GROUP, les document suivants :
- Titre de propriété : Ce document prouve que vous êtes le propriétaire légal du bien. Il contient des informations telles que le nom du propriétaire, la description du bien, les références cadastrales, etc.
- Acte de vente précédent : Il s’agit de l’acte notarié qui a officialisé l’achat du bien par le vendeur. Cela peut donner des informations utiles sur le prix d’achat précédent, la date d’acquisition, les éventuelles servitudes, etc.
- Plans du bien : Les plans du bien, tels que les plans d’architecte ou les plans cadastraux, permettent de connaître la configuration exacte de la propriété, la surface habitable, la disposition des pièces, etc.
- Dossier technique : Si le bien est soumis à des obligations techniques, comme dans le cas d’un immeuble en copropriété, il est important de disposer des documents tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics amiante, plomb, termites, électricité, gaz, etc.
- Factures et preuves de travaux réalisés : Si des travaux ont été effectués sur le bien, il est utile de disposer des factures correspondantes, car cela peut influencer la valeur du bien. Les preuves de travaux peuvent inclure des rénovations, des améliorations énergétiques, des agrandissements, etc.
- Charges et taxes : Il est important de connaître les charges associées au bien, telles que les charges de copropriété, les impôts fonciers, les taxes d’habitation…
- Relevés des consommations : Les relevés des consommations d’énergie, d’eau ou d’autres services publics peuvent être utiles pour évaluer les coûts d’exploitation du bien.
- Faire faire une visite comme un état des lieux : Un état des lieux détaillé du bien, y compris l’inventaire des équipements, peut aider à évaluer son état général et à prendre en compte d’éventuelles réparations ou remplacements nécessaires.
- Informations sur les commodités : Toute information pertinente sur le voisinage, comme les équipements publics, les écoles, les commerces, les transports en commun, peut également être prise en compte pour estimer la valeur du bien.
Ces documents vont permettre à l’agent immobilier d’obtenir une vision globale de votre bien et l’évaluer de manière précise et professionnelle.
Conclusion
Après avoir mis en exergue l’importance d’une estimation immobilière, vous savez maintenant la différence entre la valeur d’un bien et son coût. Les différentes méthodes présentées sont générales. Seul un professionnel saura tenir compte des paramètres comparables et subjectifs de votre bien afin de vous donner le prix le plus juste. Ensuite, sera définie une stratégie commerciale personnalisée qui vous permettra de vendre votre bien dans les meilleures conditions possibles du marché.
Nos agents immobiliers experts de la ville et de la transaction, sont à vos côtés pour vous accompagner au mieux.