La défiscalisation immobilière change de visage depuis la fin du Pinel, éteint au 31 décembre 2024. Les investisseurs, à Lyon comme ailleurs, se tournent désormais vers cinq leviers plus techniques : réduction d’impôt directe sur l’ancien, déficit foncier renforcé et statut LMNP remanié par la réforme de 2026. Comparez d’abord ces dispositifs dans le tableau ci-dessous, puis creusez celui qui correspond à votre tranche marginale d’imposition et à votre horizon de revente.
Quels dispositifs de défiscalisation immobilière restent actifs
Sans successeur direct au Pinel, cinq mécanismes structurent la défiscalisation immobilière en 2026. La loi Denormandie cible l’ancien à rénover en centre-ville : elle ouvre une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix de revient pour qui réalise au moins 25 % de travaux puis loue le bien nu en résidence principale. Le dispositif Malraux vise les immeubles situés en secteur sauvegardé, avec une réduction de 22 à 30 % du montant des travaux, plafonnée à 400 000 € sur quatre années consécutives.
Les monuments historiques permettent une déduction intégrale des travaux et charges du revenu global, sans plafond, mais imposent quinze ans de conservation du bien. Le déficit foncier, lui, s’adresse au propriétaire bailleur classique qui engage des travaux lourds sur un bien locatif existant. Le statut LMNP au régime réel complète ce paysage : moins spectaculaire à l’achat, il reste redoutable sur la durée grâce à l’amortissement comptable du bien et du mobilier.
Comparer les 5 dispositifs selon votre profil fiscal
Le bon choix dépend moins du dispositif à la mode que de votre tranche marginale d’imposition, de votre capacité de travaux et de l’horizon auquel vous envisagez de revendre.
| Dispositif | Avantage fiscal | Engagement | Profil adapté |
|---|---|---|---|
| Denormandie | Réduction de 12 à 21 % du prix de revient | Location nue 6 à 12 ans | Achat ancien en zone tendue, budget travaux maîtrisé |
| Malraux | Réduction de 22 à 30 % des travaux (plafond 400 000 €) | Location 9 ans | Contribuable fortement imposé, secteur sauvegardé |
| Monuments historiques | Déduction totale du revenu global, sans plafond | Conservation 15 ans | TMI à 41 ou 45 %, revente non envisagée à court terme |
| Déficit foncier | Jusqu'à 21 400 € imputables sur le revenu global | Location 3 ans après imputation | Bailleur avec travaux de rénovation lourds |
| LMNP au réel | Amortissement du bien et du mobilier, charges déductibles | Aucune durée de location imposée | Recherche de revenus locatifs peu fiscalisés dans la durée |
LMNP et plus-value : ce qui change avec la réforme
Depuis le 15 février 2025, l’article 84 de la loi de finances pour 2025 impose la réintégration de tous les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value au moment de la revente d’un bien LMNP, y compris ceux pratiqués avant 2025. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul diminue du cumul des amortissements passés, ce qui gonfle mécaniquement la base imposable.
Le statut conserve pourtant l’intégralité de ses avantages en phase locative : amortissement, déduction des charges, report des déficits. La bascule se joue à la sortie. Avant de signer une promesse de vente, simuler votre plus-value nette d’impôt évite la mauvaise surprise et permet d’arbitrer entre revente rapide et détention longue.
Déficit foncier : jusqu’à 21 400 € imputables sur le revenu global
Le plafond standard du déficit foncier reste fixé à 10 700 € par an, imputables sur le revenu global : le Bulletin officiel des finances publiques détaille les conditions d’application. Ce plafond double à 21 400 € lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G vers une étiquette A, B, C ou D au sens du diagnostic de performance énergétique, pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.
Investir à Lyon : où combiner rendement et défiscalisation
La couche locale change peu la mécanique fiscale mais oriente le choix du dispositif. Les quartiers lyonnais au bâti ancien, autour de la Presqu’île, de la Guillotière ou de la Croix-Rousse, concentrent des immeubles éligibles au Denormandie ou au déficit foncier, quand les copropriétés classées en secteur sauvegardé se prêtent davantage au Malraux. La tension locative propre à chaque arrondissement pèse ensuite sur le calcul de rentabilité une fois la réduction d’impôt encaissée.
Un même budget de travaux peut ainsi produire un rendement net très différent selon l’arrondissement retenu, ce qui justifie de croiser systématiquement le dispositif fiscal avec la donnée locale avant l’achat.
Pour aller plus loin
- arrondissement lyonnais à privilégier pour un investissement ancien : quels secteurs cumulent tension locative et bâti éligible aux dispositifs anciens.
- calcul détaillé de la plus-value à la revente : la méthode complète pour chiffrer l'impôt avant de vendre.
