Simulateur gratuit

Location meublée : micro-BIC ou réel

En LMNP, le choix du régime change tout. Comparez l'impôt au micro-BIC, abattement de 50 %, et au réel avec amortissement du bâti et du mobilier, pour savoir lequel allège vraiment votre fiscalité.

Comparer micro-BIC et régime réel

Imposition d'une location meublée non professionnelle

Le terrain ne s'amortit pas. La part du bâti se situe souvent autour de 85 %, le solde correspondant au foncier.

Votre taux d'imposition sur la dernière tranche de revenus. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent.

Mode d'emploi

Trois étapes, le bon régime

01

Saisissez loyers et charges

Indiquez vos loyers meublés annuels et vos charges déductibles réelles, hors amortissement.

02

Précisez le bien et le mobilier

Prix du bien, part amortissable du bâti et valeur du mobilier servent à calculer l'amortissement.

03

Comparez les deux régimes

Le simulateur affiche l'impôt au micro-BIC et au réel, désigne le régime gagnant et chiffre l'économie.

Grâce à l'amortissement, le régime réel efface souvent la totalité de l'impôt sur les premières années d'une location meublée. Le micro-BIC, lui, taxe toujours la moitié des loyers. Mécanique de l'amortissement en LMNP au régime réel

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Questions fréquentes

Bien choisir son régime LMNP

Quelle différence entre le micro-BIC et le régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, sans justificatif. Le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier. Le réel devient souvent gagnant dès que charges et amortissements dépassent la moitié des loyers, ce que ce simulateur chiffre pour vous.
Comment fonctionne l'amortissement au régime réel ?
L'amortissement constate la perte de valeur du bien dans le temps. Le bâti s'amortit en général sur 25 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. Ce simulateur retient 30 ans pour le bâti et 7 ans pour le mobilier, deux durées couramment utilisées. L'amortissement réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie.
Pourquoi le micro-BIC retient-il 50 % de mes loyers ?
Le régime micro-BIC de la location meublée longue durée applique un abattement forfaitaire de 50 %, représentatif des charges, avec un minimum de 305 €. Vous êtes imposé sur la moitié des loyers seulement, mais sans pouvoir déduire la moindre charge réelle ni le moindre amortissement.
Le micro-BIC a-t-il un plafond de recettes ?
Oui. Le régime micro-BIC de la location meublée classique s'applique tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas le plafond légal, porté à 83 600 € sur les recettes 2026. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. Ce simulateur compare les deux régimes sous ce plafond.
Ce résultat est-il un montant d'impôt définitif ?
Non. Le simulateur applique votre tranche marginale d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux à la base imposable, pour donner un ordre de grandeur. Le montant réel dépend de votre foyer fiscal, du report des déficits et des règles propres au régime réel. Confirmez auprès d'un expert-comptable.
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