Le prix immobilier à Lyon par arrondissement s’échelonne d’environ 4 300 à 6 200 euros le m2 en médiane pour un appartement ancien. Entre la Presqu’île, où la barre des 6 000 euros est largement franchie, et Villeurbanne, plus accessible autour de 4 300 euros, l’écart dépasse 40 pour cent. Cette dispersion impose de lire le prix au m2 lyonnais secteur par secteur, jamais à l’échelle d’une moyenne unique.
La grille des prix au m2, secteur par secteur
Le marché lyonnais se lit d’abord à travers ses dix grands secteurs : les neuf arrondissements et Villeurbanne, voisine immédiate intégrée à la métropole. Le comparateur ci-dessous classe chaque zone par médiane décroissante dans l’ancien, du plus cher au plus abordable.
Une médiane ne dit pas l’amplitude d’un secteur. Le tableau suivant ajoute la fourchette basse à haute observée dans l’ancien, qui traduit l’écart réel entre un bien à rafraîchir et une adresse rénovée.
| Secteur | Prix bas | Prix médian | Prix haut |
|---|---|---|---|
| Lyon 1er (Terreaux, pentes) | 5 000 € | 5 800 € | 6 800 € |
| Lyon 2e (Presqu’île, Confluence) | 5 400 € | 6 200 € | 7 200 € |
| Lyon 3e (Part-Dieu, Préfecture) | 4 500 € | 5 200 € | 6 100 € |
| Lyon 4e (Croix-Rousse) | 4 800 € | 5 500 € | 6 400 € |
| Lyon 5e (Vieux Lyon, Point du Jour) | 3 900 € | 4 600 € | 5 500 € |
| Lyon 6e (Foch, Tête d’or) | 5 200 € | 6 000 € | 7 000 € |
| Lyon 7e (Guillotière, Gerland) | 4 400 € | 5 100 € | 6 000 € |
| Lyon 8e (Monplaisir, États-Unis) | 4 000 € | 4 700 € | 5 500 € |
| Lyon 9e (Vaise, Saint-Rambert) | 3 900 € | 4 500 € | 5 300 € |
| Villeurbanne (Gratte-Ciel, Charpennes) | 3 700 € | 4 300 € | 5 100 € |
Ces valeurs concernent l’appartement ancien et restent indicatives. Pour chiffrer un bien précis selon sa surface, notre grille au m2 secteur par secteur calcule une fourchette en quelques secondes.
Les arrondissements chers : Presqu’île et 6e en tête
Le 2e arrondissement règne sur la grille lyonnaise. La Presqu’île, entre Rhône et Saône, aligne des immeubles bourgeois recherchés, tandis que la Confluence apporte une offre neuve haut de gamme. La médiane y avoisine 6 200 euros le m2, avec des pointes au-delà de 7 000 euros pour les biens d’exception en bord de quais.
Le 6e suit immédiatement, porté par le quartier Foch et la proximité du parc de la Tête d’or. Adresse familiale et patrimoniale par excellence, ce secteur se négocie autour de 6 000 euros le m2. Le 1er, sur les pentes de la Croix-Rousse et autour des Terreaux, complète ce trio de tête à 5 800 euros, prisé pour son ambiance et sa centralité.
Ces secteurs cumulent rareté du foncier, qualité du bâti ancien et demande soutenue. Un acheteur y privilégie la valorisation de long terme et la liquidité du bien à la revente, plutôt que le rendement locatif immédiat.
Les secteurs accessibles : 9e, 8e et Villeurbanne
À l’autre extrémité de la grille, Villeurbanne ouvre la porte d’entrée la plus abordable de la métropole, autour de 4 300 euros le m2. Les quartiers des Gratte-Ciel et des Charpennes profitent du métro et d’une dynamique urbaine soutenue, qui nourrit leur potentiel de valorisation. Le 9e, à Vaise et Saint-Rambert, se situe à un niveau comparable, proche de 4 500 euros, dopé par le pôle d’affaires de Vaise et l’arrivée de nouvelles lignes de transport.
Le contraste de budget saute aux yeux dès qu’on raisonne sur une surface réelle. Pour un appartement de 60 m2, l’écart entre le secteur le plus cher et le plus accessible dépasse 110 000 euros, à confort équivalent.
Ces zones intéressent particulièrement l’investisseur, car le rendement locatif y dépasse souvent celui des arrondissements centraux. Avant de vous décider, mesurez la rentabilité réelle avec notre calcul du rendement net réel, qui distingue le brut du net. Pour choisir le quartier au meilleur potentiel, notre analyse du rendement locatif quartier par quartier complète utilement cette grille de prix.
Ce qui fait varier le prix dans un même secteur
Le secteur ne dit pas tout. Au sein d’un même arrondissement, deux biens affichent couramment 30 pour cent d’écart au mètre carré. Trois familles de critères structurent cette dispersion et méritent votre attention lors d’une estimation.
L’étage et la présence d’un ascenseur arrivent en tête. Un dernier étage lumineux avec ascenseur se valorise nettement, là où un rez-de-chaussée sombre subit une décote. La proximité immédiate d’une station de métro ou de tramway ajoute une prime mesurable, tout comme une vue dégagée sur les quais ou un parc.
L’état du bien pèse tout autant. Un appartement rénové, sans travaux à prévoir, se vend au-dessus de la fourchette haute du secteur. À l’inverse, un logement à rafraîchir, avec une étiquette énergétique défavorable, se négocie sous la médiane. Le diagnostic de performance énergétique commande désormais directement la décote appliquée par les acheteurs.
Tendance du marché et méthode pour estimer votre bien
Après une correction d’environ 8 pour cent cumulés entre 2023 et 2024, sous l’effet de la remontée des taux de crédit, le marché lyonnais s’est stabilisé puis a renoué avec une hausse modérée. Les prix au m2 progressent d’environ 4 pour cent sur un an en 2026, les zones accessibles résistant mieux, portées par une demande locative robuste. Les observateurs anticipent une évolution contenue entre -1 et +2 pour cent selon les quartiers d’ici la fin de l’année.
Pour estimer votre bien, partez du prix médian de votre secteur, puis ajustez selon l’étage, l’état et les prestations. Confrontez ce repère aux ventes comparables récentes de votre rue, la donnée la plus fiable. Un acquéreur avisé anticipe aussi la fiscalité de la revente : notre analyse du calcul de la plus-value à la revente détaille les abattements applicables selon la durée de détention. Croiser prix au m2, rendement et fiscalité reste la meilleure manière de décider en gestionnaire de patrimoine.