Transmettre un patrimoine immobilier ne signifie pas le voir amputé de moitié par le fisc. Chaque enfant reçoit jusqu’à 100 000 euros par parent sans payer le moindre droit, et l’époux survivant échappe totalement à l’impôt. Le barème ne frappe que la fraction qui dépasse ces seuils, par tranches de 5 à 45 pour cent.
L’abattement varie selon le lien de parenté
Le montant transmis en franchise d’impôt dépend entièrement du lien qui unit l’héritier au défunt. Plus la parenté est proche, plus l’abattement grimpe. Un enfant profite de 100 000 euros, là où un neveu ne dispose que de 7 967 euros. Cet écart pèse lourd sur la note finale, à patrimoine transmis identique.
Le conjoint marié et le partenaire de PACS occupent une place à part : leur exonération est totale, sans plafond. Les ascendants, parents ou grands-parents, bénéficient du même abattement que les enfants. Le tableau ci-dessous classe les principaux abattements applicables aux successions ouvertes en 2026.
| Lien avec le défunt | Abattement 2026 |
|---|---|
| Conjoint ou partenaire de PACS | Exonération totale |
| Enfant (par parent) | 100 000 € |
| Parent ou grand-parent | 100 000 € |
| Frère ou soeur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Petit-enfant ou autre | 1 594 € |
Le barème des droits en ligne directe
Une fois l’abattement déduit, la part taxable subit un barème progressif. En ligne directe, parents vers enfants ou inversement, les taux montent de 5 pour cent sur les premiers euros jusqu’à 45 pour cent au sommet. Le mécanisme fonctionne par tranches : seule la fraction de chaque palier supporte le taux correspondant, jamais la totalité de la part reçue.
La tranche à 20 pour cent absorbe l’essentiel des successions courantes, puisqu’elle court de 15 932 à 552 324 euros de part taxable. Un héritier qui reçoit un patrimoine immobilier moyen reste donc le plus souvent dans cette zone, après application de son abattement personnel.
Comparer deux héritiers sur la même part
L’identité de l’héritier change radicalement la facture, à somme transmise égale. Prenons un bien locatif de 250 000 euros laissé à un seul bénéficiaire. Reçu par un enfant unique, l’abattement de 100 000 euros ramène la base à 150 000 euros, taxée pour partie à 20 pour cent. Transmis à un neveu, l’abattement tombe à 7 967 euros et le taux grimpe à 55 pour cent.
L’écart dépasse 104 000 euros sur le même bien. Cette mécanique justifie d’organiser la transmission de son vivant, plutôt que de la laisser au seul jeu du décès. La fiscalité du patrimoine pèse aussi à la revente, comme le détaille notre méthode pour calculer la plus-value avec abattements.
La donation reconstitue l’abattement tous les 15 ans
L’abattement de 100 000 euros ne sert pas qu’au décès. Il s’applique aussi aux donations effectuées du vivant du donateur, et surtout, il se reconstitue intégralement tous les 15 ans. Un parent qui transmet 100 000 euros à son enfant aujourd’hui retrouve un abattement plein quinze ans plus tard, puis le solde passe encore en franchise au moment de la succession.
Cet échelonnement constitue le levier le plus puissant pour alléger la note finale. Un couple qui démarre tôt peut transmettre 400 000 euros à un enfant sur trois décennies sans le moindre droit, donations et succession confondues. Le bien immobilier locatif se prête bien à cet exercice, d’autant que son rendement continue d’alimenter les héritiers. Pour mesurer la rentabilité d’un tel actif avant transmission, appuyez-vous sur notre simulateur de rendement locatif chiffré.
Les leviers pour réduire les droits
Plusieurs dispositifs s’ajoutent aux abattements de base pour comprimer encore la facture. Le don familial de somme d’argent ouvre une franchise supplémentaire de 31 865 euros, cumulable avec l’abattement classique, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et le bénéficiaire au moins 18 ans. Le démembrement de propriété, lui, ne transmet que la nue-propriété et réduit l’assiette taxable.
L’investissement en location meublée prolonge cet avantage côté héritiers, puisque la plus-value reste soumise au régime des particuliers. Notre comparatif détaille les deux régimes fiscaux du loueur meublé, utiles à connaître avant de transmettre un bien loué.
Chaque situation patrimoniale mérite une étude précise, car les règles évoluent au fil des lois de finances. Les montants présentés reflètent le cadre fiscal en vigueur en 2026 ; un notaire valide l’optimisation la mieux adaptée à votre composition familiale et à la nature de vos biens.
