La donation en nue-propriété sépare la propriété d’un bien en deux droits, l’usufruit conservé par le donateur et la nue-propriété transmise. Son intérêt fiscal est direct : à 65 ans, un parent ne déclare que 60 pour cent de la valeur du bien au titre de la donation. Le reste échappe aux droits et revient gratuitement à l’héritier au décès. Voici le barème chiffré, tranche d’âge par tranche d’âge.
Le mécanisme du démembrement de propriété
La pleine propriété d’un bien réunit deux prérogatives. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, loyers compris. La nue-propriété confère le droit de disposer du bien, sans pouvoir l’occuper ni le louer tant que l’usufruit dure. Donner la nue-propriété revient à transmettre la pleine propriété à terme, tout en gardant la jouissance immédiate.
Le donateur reste donc chez lui ou continue d’encaisser les loyers. L’enfant, devenu nu-propriétaire, attend l’extinction de l’usufruit pour récupérer le bien entier. Cette extinction survient le plus souvent au décès de l’usufruitier, sans formalité ni taxation nouvelle.
Le barème fiscal selon l’âge du donateur
La répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété ne se négocie pas. Elle suit un barème légal fixé par l’article 669 du Code général des impôts, inchangé depuis 2004 et reconduit en 2026. La règle est simple : plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété transmise pèse léger, donc plus les droits diminuent. La valeur de la nue-propriété progresse par tranches de dix ans.
Le tableau ci-dessous donne la fraction taxable, c’est-à-dire la part de nue-propriété sur laquelle l’administration calcule les droits de donation, selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d’un appartement estimé à 300 000 euros transmet une assiette taxable de 180 000 euros, soit 60 pour cent. S’il attend ses 75 ans, cette assiette grimpe à 210 000 euros, 70 pour cent de la valeur. Anticiper la donation réduit donc directement la base de calcul des droits.
L’économie réelle, exemple chiffré à l’appui
Comparons deux transmissions d’un même appartement valorisé 300 000 euros, donné par un parent de 65 ans à son enfant unique. La première porte sur la pleine propriété, la seconde sur la seule nue-propriété. L’abattement de 100 000 euros par parent s’applique dans les deux cas, et le surplus suit le barème progressif des droits en ligne directe.
L’écart atteint 24 000 euros de droits sur une seule donation, et la jouissance du bien reste au parent. Au décès, l’enfant récupère la pleine propriété sans verser le moindre droit de succession sur la part d’usufruit. Le total des droits acquittés ne change plus, quelle que soit la prise de valeur ultérieure du bien.
Les montants de droits varient selon la situation de chaque famille. Pour mesurer l’impact patrimonial d’une revente future du bien reçu, notre simulateur de plus-value immobilière chiffre l’imposition à la cession en quelques clics.
Donation simple ou donation avec réserve d’usufruit
Le démembrement ne représente qu’une voie parmi d’autres pour transmettre. La donation en pleine propriété transfère tout, immédiatement, mais sur une assiette complète. La donation avec réserve d’usufruit, elle, combine le meilleur des deux logiques : le donateur garde l’usage, l’héritier reçoit la nue-propriété à coût fiscal réduit. Le barème de l’usufruit fait la différence sur la note finale.
Une variante existe pour les donations à durée limitée. L’usufruit temporaire, consenti pour une période fixe, se valorise à 23 pour cent de la pleine propriété par tranche de dix ans, sans tenir compte de l’âge. Un usufruit de quinze ans pèse ainsi 46 pour cent, ce qui laisse 54 pour cent en nue-propriété. Ce schéma sert surtout les transmissions ciblées, par exemple le temps des études d’un enfant.
La donation passe obligatoirement devant notaire pour un bien immobilier. L’acte fixe la valeur, calcule les droits et publie le transfert au service de la publicité foncière. Les frais de notaire portent sur la seule valeur de la nue-propriété, ce qui allège aussi ce poste. Sur un bien locatif transmis en démembrement, la fiscalité des revenus mérite un examen à part, détaillé dans notre analyse du statut de loueur meublé non professionnel.
Les limites et points de vigilance
Le démembrement immobilise une partie du patrimoine. Le nu-propriétaire ne peut ni vendre seul, ni habiter, ni louer le bien sans l’accord de l’usufruitier, et inversement. Une vente du bien entier suppose l’entente des deux parties, puis un partage du prix selon le barème. Cette contrainte de gestion partagée demande une relation familiale stable et un cadre clair fixé dans l’acte.
L’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant se reconstitue tous les 15 ans. Une donation consentie aujourd’hui réduit la franchise disponible pour une transmission ultérieure pendant cette période. Programmer les donations à intervalles réguliers, dès que le donateur est jeune, maximise l’effet cumulé du barème et de l’abattement.
La requalification fiscale guette les montages mal ficelés. Une donation de nue-propriété suivie d’une revente rapide, ou un usufruit reconstitué de façon artificielle, expose à un redressement. Mieux vaut sécuriser l’opération avec un notaire et, sur un patrimoine conséquent, un conseil en gestion de patrimoine. L’objectif reste une transmission lisible, datée et conforme au barème légal.
