La capacité d'emprunt détermine le montant maximum qu'une banque accepte de prêter, calculé à partir des revenus, des charges et de la durée du crédit. En 2026, la règle des 35 % du Haut Conseil de Stabilité Financière encadre ce calcul. Le calculateur interactif plus bas simule ce montant selon le taux, la durée et l'apport, avant même de contacter un courtier.
Calculer sa capacité d’emprunt : la méthode et la règle des 35 %
Le calcul part des revenus nets mensuels, multipliés par 35 %, moins les mensualités de crédits déjà en cours. Le résultat donne la mensualité maximale que la banque autorise, assurance comprise, qui détermine ensuite le montant total empruntable selon la durée et le taux.
Un couple à 4 500 € de revenus nets sans crédit en cours dispose ainsi d'une mensualité plafond de 1 575 €.
Le taux appliqué reste plafonné par le taux d'usure, publié chaque trimestre par la Banque de France. La règle des 35 % elle-même est fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui encadre le taux d'endettement maximum autorisé pour tout profil d'emprunteur.
Ces plafonds, publiés par la Banque de France pour le 3e trimestre 2026, fixent la limite absolue au-delà de laquelle une banque ne peut plus prêter, quel que soit le profil de l'emprunteur.
Utiliser le calculateur de capacité d’emprunt en 2 minutes
Le calculateur ci-dessous applique la règle des 35 % : renseignez votre revenu net mensuel, vos crédits en cours, la durée visée et votre apport pour obtenir une estimation en quelques secondes, avant de solliciter un courtier ou une banque. Le résultat se met à jour automatiquement à chaque saisie.
Vous pouvez emprunter : XX €
Ce résultat ne remplace pas l'étude d'un dossier complet. L'assurance emprunteur, dont le coût varie selon l'âge et le questionnaire de santé, peut réduire la capacité réelle de 10 à 15 % par rapport à l'estimation brute.
La stabilité professionnelle compte aussi : un CDI confirmé rassure davantage une banque qu'un statut freelance, même à revenus équivalents, ce qui peut justifier une durée plus courte ou la demande de deux à trois bilans pour un indépendant.
Taux, durée et mensualité : ce qui fait varier votre capacité
Deux crédits au même montant, mais des durées différentes, n'aboutissent jamais à la même mensualité. Allonger la durée de 20 à 25 ans réduit la mensualité mais alourdit le coût total, le taux grimpant de 0,1 à 0,2 point sur cette tranche.
Détailler chaque scénario avant de signer, notamment via un calcul précis de la mensualité selon la durée choisie, évite les mauvaises surprises une fois le prêt en cours.
Cette dérogation reste marginale : les banques limitent cette flexibilité à 20 % de leur production trimestrielle, réservée aux primo-accédants sur leur résidence principale. Un investisseur locatif doit composer avec la règle des 35 % sans ce levier.
Augmenter sa capacité d’emprunt sans apport ni SCI
Un prêt immobilier sans apport reste accordé, à condition de couvrir au minimum les frais de notaire et de garantie, soit 7 à 10 % du prix. Sans cette réserve, la banque considère le dossier fragile et resserre la mensualité maximale accordée.
Un CDI stable et un taux d'endettement déjà bas sur les crédits en cours pèsent alors davantage que l'apport lui-même dans la décision finale.
Mutualiser plusieurs revenus via une SCI change aussi la donne : chaque associé apporte sa propre capacité d'emprunt, ce qui élargit le budget global. Structurer un achat à plusieurs via une SCI familiale demande de choisir entre régime IR et IS dès la constitution, un arbitrage qui pèse ensuite sur la fiscalité de chaque associé.
Renégocier son prêt pour desserrer son taux d’endettement
Un prêt souscrit à un taux plus élevé qu'aujourd'hui mérite d'être revu : renégocier auprès de sa banque, ou le faire racheter par un concurrent, réduit la mensualité et libère de la marge sur le taux d'endettement, ouvrant la voie à un second projet.
L'opération se justifie surtout quand l'écart de taux dépasse 0,7 à 1 point et qu'il reste plus de la moitié de la durée initiale à courir, les frais de dossier et l'indemnité de remboursement anticipé venant sinon absorber le gain.
