Le Pinel a disparu fin 2024 et beaucoup d'investisseurs cherchent encore une loi de défiscalisation immobilière solide pour réduire leur impôt en 2026. Quatre dispositifs tiennent la corde : Denormandie, Malraux, monuments historiques et déficit foncier, chacun avec son propre taux, son propre plafond et sa propre durée d'engagement. Comparer ces options avant d'investir évite les mauvaises surprises au moment de la déclaration.
Ce qui reste de la défiscalisation immobilière en 2026
L'extinction du Pinel a resserré le champ des solutions disponibles. Denormandie, Malraux, monuments historiques et déficit foncier restent les seuls leviers qui réduisent réellement l'impôt sur un investissement locatif, chacun avec sa propre logique : rénover un bien ancien, restaurer un immeuble patrimonial ou simplement déduire des travaux d'entretien courant.
Le zonage conditionne l'éligibilité de plusieurs d'entre eux : à Lyon par exemple, les dispositifs fiscaux disponibles localement varient selon les arrondissements et méritent une vérification avant tout achat.
Comparer les dispositifs actifs en un coup d’oeil
Avant de choisir, ce tableau regroupe les quatre dispositifs actifs avec leur taux, leur plafond et le profil d'investisseur auquel ils correspondent le mieux.
| Dispositif | Réduction ou déduction | Plafond | Engagement | Profil investisseur |
|---|---|---|---|---|
| Denormandie | 12 à 21 % du montant investi | 300 000 € | Location 6, 9 ou 12 ans | Rénovation locative en zone tendue |
| Malraux | 22 à 30 % des travaux | 400 000 € sur 4 ans | Location nue 9 ans | Fort TMI, restauration en secteur patrimonial |
| Monuments historiques | 100 % des travaux déductibles | Aucun plafond | Conservation 15 ans | Très fort TMI, patrimoine classé ou inscrit |
| Déficit foncier | Déduction du revenu global | 10 700 € (21 400 € si rénovation énergétique) | Location 3 ans après imputation | Propriétaire d'un bien loué avec travaux courants |
Denormandie : réduire l’impôt jusqu’à 21 % en rénovant l’ancien
Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, le Denormandie récompense l'achat d'un logement ancien suivi de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. La réduction grimpe avec la durée de location choisie : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € investis.
Le bien doit se situer dans une commune éligible et être loué à des locataires respectant des plafonds de ressources et de loyer, comme pour un investissement locatif classique.
Malraux et monuments historiques : les niches fiscales sans plafond commun
Ces deux régimes ciblent le patrimoine bâti mais fonctionnent différemment. Le Malraux ouvre droit à une réduction de 22 % ou 30 % du montant des travaux selon la zone (secteur patrimonial remarquable simple ou quartier ancien dégradé), plafonnée à 400 000 € sur 4 ans et hors du plafond global des niches fiscales de 10 000 €.
Les monuments historiques vont plus loin : les travaux de restauration se déduisent à 100 % du revenu, sans aucun plafond, à condition de conserver le bien au moins 15 ans et de respecter les prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France. Un régime réservé aux tranches marginales d'imposition élevées, tant l'engagement financier et patrimonial est lourd.
Déficit foncier : la défiscalisation accessible sans investissement neuf
Contrairement aux trois dispositifs précédents, le déficit foncier ne demande pas d'acheter un bien spécifique : il suffit de posséder un logement loué nu et d'y engager des travaux d'entretien ou de réparation. La part du déficit qui dépasse les revenus fonciers s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sur un logement classé E, F ou G qui atteint au moins la classe D après travaux.
Ce doublement, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances, suppose de conserver le bien loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sous peine de remise en cause.
Quel dispositif choisir selon votre profil d’investisseur
Le Denormandie convient à un premier investissement locatif dans l'ancien avec un budget travaux mesuré. Le Malraux et les monuments historiques s'adressent à une tranche marginale élevée prête à s'engager sur une restauration lourde et longue. Le déficit foncier reste la solution la plus accessible pour qui possède déjà un bien loué et veut simplement optimiser des travaux courants sans changer de stratégie patrimoniale.
Le statut LMNP suit sa propre trajectoire fiscale : la dernière loi de finances a redéfini le calcul de la plus-value à la revente, un changement à anticiper avant de basculer vers ce statut plutôt que vers Denormandie ou Malraux.
Estimez l’impact de ces dispositifs sur votre future plus-value
Pour aller plus loin
- Comparatif des dispositifs fiscaux à Lyon : le zonage local qui conditionne l'éligibilité
- Impact de la loi de finances sur la plus-value LMNP : l'alternative à la défiscalisation classique
