Le statut LMNP traverse depuis 2026 un tournant fiscal qui redessine le calcul de la plus-value à la revente. La loi de finances 2025 (n° 2025-127), promulguée le 14 février 2025 et publiée au Journal officiel le lendemain, a refondu les règles d'imposition pour les loueurs meublés non professionnels au régime réel : les amortissements déduits pendant toute la durée de location viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu au moment de la cession. Un bien revendu après dix ans d'amortissements peut générer une facture fiscale sensiblement plus lourde qu'avant la réforme. Voici comment mesurer cet impact avec un comparateur chiffré avant/après, et les leviers pour l'atténuer.
Ce que la loi de finances 2025 change pour les LMNP au régime réel
Jusqu'à la réforme, la plus-value de cession d'un bien en location meublée se calculait de façon classique : prix de vente moins prix d'acquisition historique, sans reprise des amortissements passés. Les bailleurs au régime réel cumulaient ainsi deux avantages, réduire leur revenu imposable chaque année grâce aux amortissements, puis revendre sans que ces déductions n'alourdissent la plus-value taxable.
La loi de finances 2025 met fin à cet effet cumulatif. Contrairement à une idée répandue, aucune loi de finances complète n'a été votée en décembre 2024 : le gouvernement Barnier, censuré début décembre 2024, n'a laissé passer qu'une loi spéciale de continuité budgétaire le temps qu'un nouveau texte soit négocié. C'est ce texte, promulgué le 14 février 2025 et publié au Journal officiel le 15 février, qui s'applique aux cessions. Pour toute vente intervenue à compter de cette date, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits depuis le début de la location. Le régime micro-BIC, où aucun amortissement n'est jamais pratiqué, échappe à cette réintégration : c'est tout l'enjeu de l'arbitrage entre les deux régimes avant une cession, abordé plus bas grâce au comparateur micro-BIC et régime réel selon vos charges.
Pour rappel, le statut ouvre droit à ce traitement fiscal sous réserve de respecter les conditions et seuils du statut LMNP : recettes locatives inférieures à celles du foyer fiscal, ou plafond de 23 000 € annuels en location meublée.
Avant et après réforme : l’impact chiffré sur la cession
Le montant réintégré dépend directement de l'ancienneté de la location meublée non professionnelle et du rythme d'amortissement pratiqué. Trois profils permettent de visualiser l'écart entre l'ancien et le nouveau calcul, pour un bien acquis 200 000 € et revendu 250 000 €.
| Scénario | Amortissements déduits | Plus-value avant réforme | Plus-value après réforme |
|---|---|---|---|
| Cas A, détention 5 ans | 25 000 € | 50 000 € | 75 000 € |
| Cas B, détention 10 ans | 60 000 € | 50 000 € | 110 000 € |
| Cas C, détention 15 ans | 95 000 € | 50 000 € | 145 000 € |
Avant réforme, la plus-value brute reste fixe à 50 000 € quelle que soit la durée de détention, puisque les amortissements n'entrent pas en compte. Après réforme, elle grimpe mécaniquement avec l'ancienneté : +50 % dans le cas A, +120 % dans le cas B, +190 % dans le cas C. Appliqué au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention), l'écart d'impôt peut dépasser 30 000 € sur une détention de quinze ans.
Micro-BIC ou régime réel en 2026 ?
La réforme rebat les cartes de l'arbitrage entre les deux régimes fiscaux du LMNP. Le micro-BIC, plafonné à 77 700 € de recettes annuelles pour une location meublée classique (188 700 € pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes), applique un abattement forfaitaire de 50 % sans jamais générer d'amortissement, donc sans jamais alourdir la plus-value future. Le régime réel reste souvent plus avantageux pendant la phase de détention grâce à la déduction des charges et amortissements réels, mais son intérêt doit désormais s'apprécier aussi à la sortie. Pour un bien destiné à être revendu rapidement après une forte phase d'amortissement, mieux vaut comparer micro-BIC et régime réel selon vos charges avant de trancher, charges par charges et non sur la seule base du plafond de recettes.
Trois leviers pour limiter l’impact fiscal
Trois pistes permettent d'atténuer la facture sans renoncer aux avantages du statut.
L'abattement pour durée de détention reste le premier levier : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Plus la revente est différée, plus l'effet de la réintégration des amortissements est compensé par cet abattement progressif.
Le passage anticipé au micro-BIC avant une cession prévue peut limiter les amortissements réintégrés, à condition de respecter le plafond de recettes et d'anticiper suffisamment tôt : le changement de régime n'efface pas les amortissements déjà pratiqués les années précédentes.
La diversification vers un support moins exposé à la plus-value de cession, comme les résidences services, peut aussi limiter le risque : investir en résidence senior combine un rendement locatif régulier à une logique de détention longue, moins dépendante d'un arbitrage de revente à court terme.
Pour aller plus loin
Avant d'arbitrer entre conservation et cession, mieux vaut chiffrer précisément le rendement locatif restant à l'aide du simulateur de rendement locatif, qui permet de comparer le gain net d'un maintien en location face à une revente immédiate. Les bailleurs au régime réel qui basculent une partie de leur patrimoine vers des revenus fonciers classiques peuvent également s'appuyer sur la déclaration 2044 pour calculer leurs revenus fonciers selon leur situation.
