L'amortissement LMNP reste le principal levier fiscal du régime réel : en déduisant chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, le propriétaire ramène souvent à zéro sa base imposable. Trois scénarios chiffrés ci-dessous, du studio meublé au T3 en résidence services, mesurent l'économie annuelle réelle. Un point de vigilance s'impose depuis le 15 février 2025 : ces amortissements se réintègrent désormais dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour les résidences services agréées, expressément exemptées par la loi.
Le fonctionnement de l’amortissement en LMNP
En LMNP au régime réel, le bien est décomposé en plusieurs composants, chacun amorti sur une durée propre fixée par la doctrine BOFiP. Le terrain, non dépréciable, est exclu du calcul : selon la localisation, il représente entre 10 % (province) et 20 % (grande métropole) du prix d'acquisition. Le reste, dit valeur amortissable, se répartit entre gros oeuvre, toiture, façade, agencements intérieurs, équipements et mobilier.
La formule s'applique de façon identique à chaque composant :
Annuité = (Prix d'acquisition x Quote-part du composant) / Durée retenue
Pour un appartement acheté 200 000 euros, avec 15 % de terrain et une quote-part gros oeuvre de 55 %, ce seul composant génère : (200 000 x 85 % x 55 %) / 50 = 1 870 euros par an. Cumulé aux autres composants (toiture, façade, agencements, mobilier), l'amortissement annuel total dépasse fréquemment 5 000 euros pour ce type de bien, un montant qui absorbe l'essentiel du résultat fiscal une fois les charges déduites.
Ce mécanisme obéit à une règle stricte : l'amortissement ne peut jamais créer de déficit. Si son montant dépasse le résultat après charges, l'excédent devient un amortissement réputé différé (ARD) qui reste mobilisable sans limite de durée sur les exercices suivants. Cette règle diffère du déficit provenant des charges (travaux, intérêts d'emprunt hors amortissement), lui-même limité à dix ans de report. Confondre les deux mécanismes conduit à sous-estimer la réserve fiscale réellement disponible.
Durées par composant et 3 scénarios fiscaux comparés
Les durées usuelles retenues par les experts-comptables spécialisés en LMNP, conformes à la doctrine administrative, s'échelonnent ainsi : gros oeuvre 45 à 50 ans, toiture et étanchéité 25 à 30 ans, façade et ravalement 20 à 25 ans, agencements intérieurs et plomberie 15 à 20 ans, installations électriques et chauffage 15 à 20 ans, menuiseries extérieures 20 à 25 ans, mobilier et équipements 5 à 7 ans.
Trois profils illustrent l'économie d'impôt générée, hors option pour le simulateur LMNP qui compare micro-BIC et régime réel en un clic :
| Profil | Prix du bien | Amortissement annuel estimé | Base imposable après charges |
|---|---|---|---|
| Studio meublé, 9 000 € de loyers annuels | 90 000 € | Environ 2 200 €/an | Proche de 0 € les 8 à 10 premières années |
| T2 standard, 14 000 € de loyers, crédit en cours | 160 000 € | Environ 3 900 €/an | 0 € grâce au cumul amortissement et intérêts d'emprunt |
| T3 en résidence services, 18 000 € de loyers | 210 000 € | Environ 5 100 €/an | 0 € et plus-value future exonérée de réintégration |
Le troisième profil, en résidence gérée (étudiante, senior ou EHPAD), cumule un double avantage : l'amortissement neutralise l'impôt courant comme les deux autres profils, et la loi de finances pour 2025 exempte spécifiquement ces résidences services agréées de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, contrairement au studio et au T2 classiques.
Comment répartir la valeur du bien entre composants
La répartition entre composants conditionne directement le montant de l'amortissement annuel, puisque le gros oeuvre s'amortit sur une durée deux à trois fois plus longue que les agencements intérieurs. Une décomposition trop générique, faite au forfait sans étude technique, sous-estime souvent la part des composants à durée courte et réduit l'économie d'impôt mobilisable les premières années.
Un expert-comptable spécialisé en location meublée établit cette ventilation à partir de l'acte de vente et, pour les biens anciens, d'un diagnostic technique. Le mobilier, séparé de l'immobilier dès l'achat (facture ou estimation ADEME du mobilier d'occasion), s'amortit sur 5 à 7 ans et génère l'économie d'impôt la plus rapide, avant que le gros oeuvre ne prenne le relais sur le long terme.
Régime réel vs micro-BIC : le seuil de bascule
Le micro-BIC s'applique de plein droit jusqu'à 83 600 euros de recettes annuelles pour un meublé classique ou classé et applique un abattement forfaitaire de 50 %, sans possibilité de déduire charges ou amortissements. Le régime réel devient mathématiquement plus avantageux dès que charges réelles et amortissement cumulés dépassent 50 % des loyers perçus, ce qui survient presque systématiquement pour un bien financé à crédit.
Pour un bien acquis comptant, sans crédit ni travaux, le micro-BIC garde son intérêt par sa simplicité déclarative. Comparer les deux régimes sur son propre profil de recettes avant de déposer l'option, via le comparateur chiffré micro-BIC et régime réel en LMNP, évite un choix figé pour deux ans, l'option étant reconduite tacitement.
Réintégration des amortissements dans la plus-value de cession
Depuis le 15 février 2025, l'article 84 de la loi de finances pour 2025 aligne le calcul de la plus-value des loueurs meublés non professionnels sur celui des loueurs professionnels : les amortissements déduits pendant la location viennent désormais diminuer la valeur d'acquisition retenue pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base taxable à la revente. Cette règle s'applique à toutes les cessions postérieures au 15 février 2025, y compris pour des amortissements pratiqués avant cette date.
Le même article 84 prévoit une exemption expresse pour quatre catégories de résidences services agréées : résidences étudiantes, résidences seniors, résidences pour personnes handicapées et établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Pour ces biens, la plus-value se calcule selon les règles antérieures, sans réintégration des amortissements, un avantage qui pèse dans l'arbitrage entre un investissement classique et une résidence gérée.
Anticiper cette réintégration dès l'achat, en vérifiant les conditions et plafonds du statut LMNP, aide à choisir un horizon de détention cohérent avec la stratégie fiscale visée. Le comparateur des 4 régimes fiscaux du bailleur privé met par ailleurs en perspective le LMNP face à la location nue et au statut LMP, dont le régime de plus-value professionnelle diffère radicalement.
Pour aller plus loin
- Micro-BIC vs régime réel : lequel choisir : comparateur chiffré par profil de loueur
- Conditions et plafonds du statut LMNP : seuils de recettes et formalités d'inscription
- L'impact de la loi de finances sur la plus-value LMNP : détail de la réforme au-delà de l'amortissement
