Les frais de succession maison recouvrent deux masses bien distinctes : les droits versés au Trésor public sur la part taxable de chaque héritier, et les émoluments du notaire pour établir l’attestation immobilière qui transfère officiellement le bien. Entre l’abattement de 100 000 € par enfant, le barème progressif par tranche et le tarif réglementé du notaire, le montant final varie du simple au triple selon la valeur du bien et le nombre d’héritiers. Avant les cas particuliers (SCI, indivision, donation), voici le comparateur et le simulateur ci-dessous pour évaluer concrètement ce qui reste à payer sur une maison héritée.
Frais de succession maison : abattement et barème applicables
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent défunt, un seuil gelé jusqu'au 31 décembre 2028. En dessous de ce montant, la part reçue sur la maison échappe totalement aux droits de succession.
Au-delà, la fraction excédentaire entre dans le barème progressif propre à la ligne directe : 5 % jusqu'à 8 072 €, puis des tranches croissantes jusqu'à 45 % au-delà de 1 805 677 €. La tranche à 20 % couvre l'essentiel des dossiers courants, de 15 932 € à 552 324 €, ce qui explique un taux effectif souvent inférieur au taux affiché (source : Trésor.gouv.fr, 2026).
Calculez vos frais de succession maison
Le calcul combine deux bases distinctes : la part taxable de chaque héritier après abattement, et la valeur brute du bien pour les émoluments du notaire. Renseignez les trois champs ci-dessous et cliquez sur Calculer pour obtenir une estimation immédiate du montant total à prévoir.
Comparateur : maison seule ou avec patrimoine plus large
Calcule vite l'ordre de grandeur : une maison héritée seule, sous le seuil de l'abattement, ne coûte rien en droits. Dès qu'elle s'ajoute à une assurance vie ou à un autre bien, la part taxable dépasse 100 000 € et le barème progressif s'applique sur le solde.
Dans le second cas, la base taxable après abattement atteint 150 000 €. Les tranches à 5 %, 10 %, 15 % puis 20 % s'additionnent pour aboutir à environ 28 200 € de droits, prélevés par le notaire sur l'actif successoral avant tout partage entre héritiers.
Émoluments du notaire pour l’attestation immobilière
Au-delà des droits de succession, le notaire facture ses propres émoluments pour rédiger l'attestation immobilière qui met la maison au nom des héritiers. Ce tarif est réglementé et identique dans toute la France, inchangé depuis 2021 (source : Notaires.fr). Il s'applique par tranche sur la seule valeur du bien immobilier, TVA à 20 % en sus.
| Tranche de la valeur du bien | Taux HT |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 1,935 % |
| 6 500 à 17 000 € | 1,064 % |
| 17 000 à 30 000 € | 0,726 % |
| Au-delà de 30 000 € | 0,532 % |
Sur une maison estimée à 300 000 €, l'attestation immobilière revient à environ 2 120 € TTC. S'y ajoute l'acte de notoriété, facturé forfaitairement 67,92 € TTC quel que soit le patrimoine transmis : ce document, délivré par le notaire, liste l'ensemble des héritiers et leurs droits respectifs sur la succession. C'est une formalité obligatoire, préalable à toute attestation immobilière.
Entre le décès et la publication de l'attestation immobilière au service de la publicité foncière, il faut généralement compter quatre à six mois. Les droits de succession, eux, doivent être réglés au Trésor public dans un délai de six mois suivant le décès (un an en cas de décès survenu à l'étranger), indépendamment du délai de publication de l'attestation.
Cas particuliers : indivision, donation et SCI
Une maison héritée par plusieurs enfants tombe automatiquement en indivision : chacun paie ses propres droits sur sa quote-part, l'abattement de 100 000 € s'appréciant individuellement et non sur la valeur totale du bien. Vendre rapidement évite les frais de gestion d'une indivision qui s'éternise, mais impose l'accord de tous les indivisaires. Si l'indivision se prolonge, le débouclage entraîne des frais supplémentaires : licitation judiciaire en cas de désaccord entre héritiers, honoraires d'avocat, et parfois une nouvelle évaluation du bien par un expert avant la vente ou le rachat de parts.
Anticiper la transmission change souvent la donne. Une donation immobilière du vivant des parents ouvre un abattement identique, renouvelable tous les quinze ans, ce qui permet de fractionner la transmission et de réduire la note globale par rapport à une succession réglée en une seule fois. Le coût d'une donation reste toutefois comparable à celui d'une succession classique côté frais de notaire.
Pour une fratrie de plusieurs enfants, la donation-partage constitue une alternative à envisager : elle fige la valeur du bien au jour de l'acte, ce qui évite les contestations sur la valorisation au moment du décès, et répartit les parts entre héritiers de façon équilibrée, actée devant notaire.
Quand la maison est logée dans une SCI familiale plutôt que détenue en direct, la transmission porte sur des parts sociales et non sur l'immeuble lui-même : le calcul des droits change de base, avec parfois un abattement supplémentaire lié aux dettes de la société.
Pour aller plus loin
- Abattement de 100 000 € par enfant : le détail du calcul et des cas de cumul entre parents
- Transmission de parts de SCI en trois scénarios chiffrés : comparer donation directe et donation via société
